台灣房屋未來事件交易所預測: 實價登錄效應 全台第三季房價上漲機率37.6%

Posted on 八月 1, 2012. Filed under: 新聞稿 |

實價登錄即將登場,台灣房地產未來事件交易所預測第三季房市轉趨保守。觀察第二、三季房價走勢,全台各縣市皆處於修正趨勢,預測全台房價上漲的機率為37.6%。

根據台灣房屋未來事件交易所第二季房價走勢, 台灣房地產價格上漲機率在40%左右,稍低於今年第一季的上漲機率。今年第三季上漲機率桃竹縣市44.0%與台中市43.9%最高,接續為台南市43.0%、高雄市41.7%、新北市40.0%、台北市37.9%、全台上漲機率則是37.6%。

這項從今年1月3日開始進行的「挑戰!台灣房產預測王:2012Q2房價上漲」截至7月24日總交易量已經達190萬口;而今年5月21日開始進行的預測「2012Q3房價上漲」,總交易量也已達25萬口。整體而言,會員非常積極參與房地產指數期貨市場。

表一、台灣房地產價格上漲機率預測

預測區間

全台

台北市

新北市

桃竹縣市

台中市

台南市

高雄市

2012Q2

39.0

43.1

42.8

41.9

41.5

41.0

41.6

2012Q3

37.6

37.9

40.0

44.0

43.9

43.0

41.7

資料來源:台灣房屋未來事件交易所,2012年7月29日。

台灣房地產未來事件交易所對今年第二季房價指數預測,全台房價指數為91.6、台北市110.8、新北市109.4、桃竹縣市114.0、台中市112.0、台南市113.1、高雄市118.0。第二季的房價指數預測,預估會比今年第一季房價指數來得低,全部區域都略為下跌。第三季房價指數預測,整體仍是下跌趨勢。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示,回顧今年上半年台灣不動產市場,在多空交戰下,全台買賣移轉棟數,自三月起仍有「放量成長」,五月更放量至3萬4,963棟,全台交易量較四月大幅成長22.60%,就是因為總統大選後,市場觀望濃霧漸散,自二月起買氣出籠,一直遞延到三、四月,加上市場上供給受奢侈稅禁錮,供給量變少,造成一有優質物件釋出,成為自住型或置產型買方的出手目標,所以價格仍可以平穩表現,甚至優質地段更呈現房價微幅上漲態勢。但五月起,證所稅效應,讓房市又再度面臨空頭,加上催生8月1日的實價登錄,造成六月買氣轉趨保守,且歐債紛擾又持續蔓延,外部經濟疲軟,國內出口及製造業也未如預期反轉,讓第三季全台房價仍以「平盤」表現為主。展望下半年房市觀察重點,美國11月總統大選在即,往前推7至11月,將有機會推出提升國際景氣的作為,加上實價登錄上路後,會逐步縮短消費者對「房價」的差距,進而活絡買氣,另外,就業市場回春以及實質所得表現,都可望刺激房市的正面需求。

表二、台灣「房價綜合趨勢分數」預測

預測地點

2011Q4

2012Q1

2012Q2

2012Q3

預測指數

預測指數

預測漲跌幅

全台灣

106.9

118.7

91.6

-22.8%

111.5

台北市

103.5

117.8

110.8

-5.9%

109.1

新北市

97.7

115.7

109.4

-5.4%

111.4

桃竹縣市

113.7

121.6

114.0

-6.3%

112.0

台中市

109.0

114.2

112.0

-1.9%

111.5

台南市

122.5

122.9

113.1

-8.0%

111.8

高雄市

111.4

128.6

118.0

-8.2%

116.5

註:2012Q2的漲跌幅為今年第二季的預測指數與今年第一季比較

政治大學地政系林左裕教授表示,短期內房價走勢受到多項多空力道因素的拉鋸,負向的包括歐債疑雲下國際經濟成長遲緩、奢侈稅影響投資者短期釋出意願、以及投資者在實價登錄後對可能實施實價課稅制度的觀望等;正向的有國內利率持續低檔,以及各界期盼美國第三回的量化寬鬆貨幣政策(QE3)等膨脹資產價格的工具等。但在情勢不明及所得未見提高之情況下,全台各區域第三季房價上漲的機率都低於五成,其中台北市預測之上漲機率僅37.9%,比起第二季更低了約5%,顯見台北市沉重的購屋壓力使房市交易有更大的議價空間,建商或投資客若有資金壓力,即應降價以求流動性;新北市則持平為40%;桃竹縣市與台中市則微漲,約在44%左右;台南比前季微漲2%;高雄則持平,兩都第三季預期上漲率約為四成。

林左裕指出,奢侈稅的實施以及國內持有不動產稅負偏低的情況下,影響口袋深的投資者短期釋出的意願,使得不動產交易量明顯縮手,由於奢侈稅自民國100年6月1日起實施,稅率為1年內移轉課15% 、1至2年內移轉課10%,因此要觀察投資者繼續持有的實際意願,還要等到明年7月,屆時若經濟局勢好轉,房價或許仍有支撐;但若景氣持續低迷,可能會有一波投資客釋出之求售潮。而實價登錄制度雖為實價課稅之基準,然在政府聲明配套(如自用與稅率等)未明確之情況下,仍不會當成課稅的依據,因此不論是對購屋自住或投資者,均不致造成衝擊,反而因資訊透明度提升後,可提升市場交易雙方之公平性。

從2011年11月中旬開始,台灣房屋、未來事件交易所與政治大學預測市場研究中心啟動三邊產學合作,以內政部營建署之「房價綜合趨勢分數」作為預測標的,要建構台灣第一個領先、即時、連續、長期的房地產價格指數期貨市場。這項創舉將提供房地產買賣雙方更充足的房價趨勢資訊,做出更理性而明智的買賣決定。

內政部營建署委託製作的「房價綜合趨勢分數」在6月5日公佈,台灣房屋未來事件交易所(http://xfuture.org/twhg)對於今年第一季房價綜合趨勢分數預測準確度將近9成,判定台灣房價上漲機率超過四成,成為台灣房價趨勢的領先指數。

「未來事件交易所」提供跨越國界的網路交易平台,透過交易資訊與彙集眾人智慧的方式,讓我們更容易掌握未來世界。「未來事件交易所」是建立在「預測市場」研究方法的電子交易所,類似一般的期貨市場,讓參與者買賣「未來事件合約」的市場,針對未來事件進行預測。「未來事件交易所」能提供領先、即時、連續、長期的精準預測,讓我們更容易掌握未來的發展趨勢。

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